Bail à loyer

Si vous estimez une hausse de loyer injustifiée, l’état de votre appartement non conforme au bail ou si vous désirez contester une résiliation de bail, vous pouvez faire valoir vos droits sans frais. Il ne faut, cependant, pas entreprendre des démarches téméraires.

Exigez toujours un procès-verbal de l’état des lieux (appartement, cave, galetas) écrit et signé des deux parties lorsque vous prenez possession d’un appartement. Effectuez ce contrôle de jour avec stores ou volets ouverts. Exigez que tous les défauts, même les plus petits, soient inscrits, contrôlez bien l’état des flexibles et robinets de douche et lavabos, l’état de la cuvette des WC, le fond de la douche, de la baignoire, l’état de fonctionnement de la cuisinière, du frigo, de la hotte de ventilation. Attention à l’état des stores, faites-les fonctionner à deux ou trois reprises de haut en bas. En établissant un tel procès-verbal de l’état des lieux – dont vous gardez l’original – vous évitez de devoir payer des dégâts dont vous n’êtes pas responsable le jour où vous quitterez votre appartement.

Au moment de quitter l’appartement, exigez aussi l’établissement d’un tel procès-verbal et comparez-le avec celui établi à l’entrée. Les dégâts supplémentaires que vous et votre famille auriez causés seront à votre charge. Un bon conseil : il est indispensable de conclure une assurance RC couvrant les risques de dégâts à l’appartement loué. Un enfant peut très bien accidentellement déchirer une tapisserie, abîmer un sol avec de l’encre, etc. Il faut alors annoncer le sinistre à son assurance RC.

Si les dégâts supplémentaires constatés proviennent d’une utilisation normale, par exemple lors d’occupation de plus de cinq ans, il s’agit généralement d’une usure normale de la chose louée et les frais ne sont pas à la charge du locataire. Si vous reconnaissez des responsabilités pour certains dégâts, ne vous contentez pas du devis d’une entreprise de peinture que vous présentera le propriétaire; faites aussi effectuer un devis par une entreprise de votre connaissance. Vous pouvez aussi effectuer ou faire effectuer vous-même les travaux et vous constaterez que le prix est souvent moins élevé. En outre, exigez qu’il soit tenu compte de l’amortissement des objets remplacés.

Ne signez jamais un constat d’état des lieux de sortie qui contient une clause de reconnaissance de dette, sauf si vous êtes certain que vous devez admettre ce montant et le payer.

Le délai pour contester un décompte de charges est de dix ans et non de trente jours, comme indiqué à tort par beaucoup de régies. La phrase : «sans réclamation écrite dans les trente jours, le décompte sera considéré comme accepté» n’a aucune valeur juridique.

Lorsque le bailleur n’effectue pas les travaux de remise en état malgré vos réclamations justifiées, vous ne pouvez pas cesser de payer votre loyer en attendant que la bailleur s’exécute. En revanche, vous pouvez consigner votre loyer, c’est-à-dire le verser sur un compte spécial ouvert à cet effet uniquement auprès de la Banque Cantonale du Valais (compte de consignation de loyer) où cet argent est bloqué tant que les réparations ne sont pas effectuées. Pour la procédure de consignation, veuillez vous renseigner auprès de l’ASLOCA ou de votre syndicat.

En cas de divergence sur l’état des lieux, faites appel au juge de commune ou à l’ASLOCA. Enfin utilisez l’appartement de la même façon que si vous en étiez le propriétaire, c’est-à-dire avec soin. Etre locataire implique aussi de respecter l’appartement que l’on met à votre disposition. Un respect réciproque entre locataire et propriétaire évite la plupart des conflits.

Sachez que les hausses de loyer doivent respecter certaines conditions pour être valables :

• s’il s’agit d’appartements subventionnés, la hausse doit avoir été autorisée par l’Office cantonal du logement qui en fixe le montant ;
• tous les autres appartements sont soumis aux dispositions fédérales en matière de bail à loyer. Pour être valable, la hausse doit :
  • être notifiée sur une formule officielle autorisée par le canton. Une simple lettre même recommandée est sans effet et la hausse est nulle ;
  • être notifiée dans un certain délai calculé ainsi : durée du délai de résiliation figurant au bail + dix jours. Prenons un exemple : le bail
    stipule qu’il peut être dénoncé pour le 30 septembre avec un délai de résiliation de trois mois, soit avant le 30 juin. Pour que la hausse soit valable, le locataire doit avoir reçu la formule de hausse le 20 juin au plus tard. Ce n’est pas la date du sceau postal qui fait foi, mais celle de la réception par le destinataire ;
  • être motivée précisément lorsqu’elle se fonde sur plusieurs raisons. En effet, lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d’entre eux sont à détailler. Si l’augmentation repose sur plusieurs motifs sans que les montants correspondant à chacun d’entre eux soient détaillés, ni en pour-cent, ni en francs, elle ne déploie aucun effet, car le locataire ne peut saisir la portée et la justification de la majoration, de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l’opportunité de la contester ou non.
• les hausses de loyer sont nulles lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation.

Pour obtenir une baisse de loyer, ces mêmes délais sont à respecter par le locataire et si le propriétaire refuse la baisse de loyer, vous devez saisir la commission de conciliation en matière de bail à loyer pour faire valoir vos droits.

Si le locataire estime la hausse injustifiée, il doit la contester dans le délai de     trente jours dès la réception. S’il laisse passer ce délai, il est réputé avoir accepté la hausse. Pour faire opposition, il suffit d’écrire au Service de l’industrie, du commerce et du travail, Etat du Valais, Commission cantonale de concilia­tion en matière de bail à loyer, Case postale 478, 1950 Sion. La procédure devant la commission est gratuite. Vous pouvez aussi vous adresser à elle pour d’autres problèmes touchant votre bail. S’il s’agit d’une affaire compliquée, nous vous conseillons de prendre contact avec l’Association suisse des locataires (ASLOCA) de votre région ou votre secrétariat syndical.

La commission convoque le locataire et le propriétaire pour tenter de trouver un arrangement. En cas d’échec de la tentative de conciliation, la commission délivre un acte de non-conciliation. C’est dans ce cas seulement que le locataire ou le propriétaire ont la faculté de s’adresser au tribunal qui dira si la hausse est abusive ou non.

Selon le droit du bail, le locataire qui veut obtenir une prolongation de son contrat en cas de résiliation, doit saisir la commission de conciliation dans les trente jours dès réception de la résiliation à l’adresse ci-dessus.

Pour résilier le bail, respectez les délais mentionnés dans le bail. Lors du départ, faites signer un constat des lieux par le propriétaire ou la gérance et exigez une copie.

En cas de résiliation de bail avant l’échéance, vous restez responsable du paiement du loyer à moins de présenter au propriétaire ou à son gérant au moins un nouveau locataire solvable disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Vous devez, en tout état de cause, apporter les preuves de recherches d’un nouveau locataire et le propriétaire doit en faire autant dès qu’il a connaissance de la résiliation du bail (copies de lettres, annonces journaux, témoins, etc.).

Une garantie ne doit être déposée que si le contrat le prévoit expressément. Son montant (au maximum l’équivalent de trois mois de loyer pour un logement) est indiqué dans le contrat. La garantie est déposée sur un compte ouvert à cet effet, au nom du locataire. Si la garantie est déposée en espèces, elle doit produire des intérêts en faveur du locataire. Attention! Tant que dure le bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu’il a déposé en garantie avec les sommes qu’il doit au bailleur, notamment pour des loyers en retard.